Четыре простых решения жилищного кризиса

Жильё — это фундамент экономики. Для большинства американцев владение домом представляет собой крупнейший актив. Это жизненно важный источник создания богатства, который поддерживает потребительские расходы, а они, в свою очередь, составляют около двух третей объёма экономики США. Неудивительно, что администрация Трампа недавно заявила, что рассматривает возможность объявления жилищного кризиса чрезвычайной ситуацией в национальном масштабе. Что ж, неудивительно. Годы недостаточного строительства нового жилья, растущие затраты на строительство и повышенные ипотечные ставки сделали владение домом недоступным для растущей доли населения страны. Последнее исследование Федеральной резервной системы по финансам домохозяйств подтверждает, что доступность ухудшилась. Средняя стоимость дома сейчас более чем в 4,6 раза превышает средний доход семьи. В 1995 году этот показатель составлял 3,8. Федеральное правительство в одиночку не может решить жилищный кризис. Некоторые причины роста цен, такие как нехватка разрешений на строительство, можно решить только на местном уровне. Тем не менее, администрация Трампа могла бы предпринять шаги, которые существенно помогли бы сделать американское жильё более доступным. Ей просто необходимо пересмотреть некоторые из своих ключевых политик. Одна из самых больших проблем — это предложение, особенно небольших стартовых домов для более молодых и малообеспеченных семей, которые обычно не так прибыльны для застройщиков. В 2023 году всего 9 процентов новых домов были меньше 130 квадратных метров (типичный показатель). В 1982 году такого размера достигали 40 процентов. Конгресс рассматривает законодательство, которое включает налоговые льготы для застройщиков и стимулы для местных властей с целью упрощения процедуры выдачи разрешений. Это поможет. Но вот более сложная проблема. По данным Национальной ассоциации домостроителей, каждый четвертый американский строитель — иммигрант. Хотите потолок в вашем новом доме? Более 60 процентов монтажников потолков — иммигранты. Эти рабочие были востребованы ещё до ужесточения политики президента Трампа в отношении иммигрантов. Почти две трети американских производителей домов заявили в прошлом году, что столкнулись с нехваткой плотников и других ключевых строительных рабочих. Сегодня ещё меньше доступных рабочих означает рост заработной платы, что увеличивает стоимость нового жилья, и строится меньше домов. Затем идут пошлины, которые бьют по жилищной отрасли, включая 35-процентные пошлины и связанные сборы на канадскую древесину. Соединённые Штаты производят много пиломатериалов для жилья, но не могут удовлетворить спрос без импорта. Канада является крупнейшим иностранным поставщиком строительной древесины для Америки, поставляя чуть менее трети от общего объёма, используемого в жилищном строительстве. Пока они этим занимаются, чиновникам Белого дома следует взглянуть на пошлины на сталь, алюминий и медь и воздержаться от введения пошлин на мебель (мистер Трамп намекал, что рассматривает такую возможность). Пошлины могут помочь вернуть производство в Соединённые Штаты в долгосрочной перспективе. Пока же они усугубляют кризис доступности жилья, повышая цены на товары, которые используются для строительства и обустройства дома. Согласно данным Бюджетной лаборатории Йельского университета, которая отслеживает влияние политики на экономику, цены на бытовую технику с начала года по июль выросли на 3,3 процента. Это предложение. А что со спросом? Многие домовладельцы, не желая отказываться от своих сверхнизких ипотечных ставок, остаются на месте. Покупка нового дома сегодня означает согласие на значительно более высокие затраты по займу, что сокращает сумму, которую можно потратить на сам дом. Агентство по федеральному жилищному финансированию оценило, что по состоянию на первый квартал этого года почти 70 процентов действующих ипотечных кредитов в США были выданы под 5 процентов или ниже, причём почти четверть ипотечных ставок была ниже 3 процентов. Кто бы стал думать о покупке нового дома, когда ипотечные ставки приближаются к 6,5 процентам или даже 7 процентам? Белый дом может помочь, изменив денежно-кредитную и фискальную политику таким образом, чтобы снизить, а не повысить, процентную ставку по 10-летним казначейским облигациям — показатель, который обычно определяет ипотечные ставки. Недавние заявления президента позволяют предположить, что он считает, что «рынок жилья пойдёт вверх», если ФРС снизит процентные ставки. В последние десятилетия было правдой, что такой шаг приведёт к снижению не только краткосрочных, но и долгосрочных ставок, измеряемых доходностью 10-летних казначейских облигаций США. Однако сегодня это далеко не гарантировано, учитывая устойчивую инфляцию, хронические бюджетные дефициты и кампанию Белого дома по установлению контроля над ФРС. Когда ФРС снижает ставки, как на прошлой неделе, инвесторы могут разумно ожидать, что экономика нагреется, повышая вероятность роста ставок в дальнейшем и, таким образом, подталкивая ипотечные ставки вверх. Именно это произошло в прошлом году, когда ФРС снизила ставки на один процентный пункт, до 4,5 процента. С сентября по декабрь доходность 10-летних казначейских облигаций выросла с 3,6 процента до 4,5 процента, что, в свою очередь, потянуло вверх ставку по 30-летней фиксированной ипотеке. Центральный банк, который воспринимается как политизированный, может сделать ипотеку ещё более дорогой. При ослабленной независимости центробанка инвесторы, вероятно, потребуют более высокой доходности за предоставление долгосрочных кредитов правительству, что также приведёт к росту ипотечной ставки. Президент Федерального резервного банка Бостона Сьюзан Коллинз точно обозначила стоящие на кону вопросы в недавнем выступлении. Она заявила, что низкая и стабильная инфляция необходима для создания «стабильных, предсказуемых экономических условий, которые благоприятствуют рынку жилья в среднесрочной и долгосрочной перспективе». Иными словами, Белому дому следует прекратить подрывать доверие к политике ФРС, потому что это может подорвать экономику в целом, включая жилищный сектор. Последнее предложение: оставить в покое Fannie Mae и Freddie Mac. Администрация обсуждала приватизацию Fannie Mae и Freddie Mac, пользующихся государственной поддержкой гигантов, которые обеспечивают ликвидность на ипотечном рынке. Они находятся под государственным управлением с финансового кризиса 2008 года. Продажа акций частным инвесторам была бы полезна для правительства, испытывающего нехватку доходов. К сожалению, приватизация также может привести к росту ипотечных ставок. Подразумеваемая государственная поддержка, связанная с федеральным контролем, снижает воспринимаемый риск ипотечных кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac, побуждает инвесторов финансировать их и позволяет сохранять затраты низкими. Эта администрация показала способность быть прагматичной, особенно в экономической политике. Повышение доступности жилья в Америке — достойная и достижимая цель. Это просто требует пересмотра политик, которые усугубляют проблему.