Против ипотеки на 30 лет

Я обычно скептически отношусь к жалобам миллениалов на то, что им приходится гораздо тяжелее, чем их родителям. Но когда речь заходит о владении жильём, они правы. Миллениалы достигли 50-процентного рубежа по владению недвижимостью позже, чем любое предыдущее поколение, обременённые рекордно высокими затратами на жильё, повышенными ипотечными ставками и трудностями с первоначальным взносом. Почти четверть из них заявляют, что ожидают, что будут арендовать жильё всегда. Но препятствие заключается не только в ценах или предложении: это коварный финансовый инструмент, настолько хищнический и обманчивый, что он исказил рынок жилья почти на целое столетие. Дамы и господа, я представляю вашему вниманию 30-летнюю ипотеку. Ипотека в меньшей степени является продуктом рыночного выбора, а в большей — продуктом централизованного планирования. Созданная в ходе реформ эпохи Великой депрессии, субсидируемая через Федеральную жилищную администрацию, Департамент по делам ветеранов, Fannie Mae и Freddie Mac, современная ипотека олицетворяет собой обещание Вашингтона обеспечить жильём каждого американца. Ипотечная индустрия составляет 12,94 триллиона долларов, связанных с более чем 80 миллионами действующих кредитных договоров, причём примерно 70% ипотечных кредитов гарантированы федеральным правительством. Как и любая система централизованного планирования, ипотека искажает рынки, раздувает цены и служит интересам институтов, а не отдельных людей. До появления ипотеки большинство покупателей жилья приобретали его за наличные или с помощью рискованных кредитов с единовременным погашением — они имеют короткий срок и заканчиваются одним крупным платежом по остатку займа. Поэтому в 1930-х годах федеральное правительство ввело долгосрочные, полностью амортизируемые кредиты через Корпорацию кредитования владельцев жилья и Федеральную жилищную администрацию. Их продвигали как избавление от кредитов с единовременным погашением и как способ демократизировать доступ к жилью. Но эта перемена обошлась дорого: 30-летняя ипотека загоняла семьи в пожизненные выплаты процентов, которые обходились заёмщику намного дороже первоначальной цены. Сегодня тот, кто покупает недвижимость за 400 000 долларов под 6% годовых, по сути, платит за дом почти вдвое больше. К концу срока кредита семья может рассчитывать заплатить более 690 000 долларов в виде основного долга и процентов, при условии первоначального взноса в 20%. Проблема не в процентных ставках или стоимости жилья — проблема в самом кредите. Более низкие первоначальные взносы облегчают вход на рынок, но заёмщик дорого платит за эту привилегию. Кредит FHA на тот же дом с минимальным первоначальным взносом всего в 3,5% означает, что заёмщик в конечном итоге выложит 833 000 долларов. Инфляция может частично уменьшить это бремя, но не успевает за масштабами процентных charges. По мере того как эта модель распространялась на протяжении XX века, она dramatically повысила базовые цены на жильё по отношению к доходу. Послевоенные программы, такие как закон о военнослужащих, дали мощный толчок ипотечной модели. Лёгкий кредит подпитывал искусственный бум спроса, который со временем раздувал цены на жильё. Когда покупателям приходилось платить наличными, продавцы были ограничены тем, что домохозяйства действительно могли себе позволить. Но когда банки предлагают деньги, взятые в долг на десятилетия, покупатели предлагают более высокие цены, продавцы поднимают цены, а кредиторы кладут в карман разницу. В ответ на рост цен кредиторы постепенно продлевали сроки, снижали первоначальные взносы и создавали сложные кредитные структуры, чтобы поддерживать работу этой карусели. К 1970-м годам Fannie Mae и Freddie Mac институционализировали секьюритизацию, создав вторичный рынок, жаждущий ипотечной задолженности. В 2000-х годах игра была в полном разгаре: на рынок хлынули субстандартные кредиты, кредиты с регулируемой ставкой, кредиты только на проценты и кредиты без первоначального взноса. Паника и рецессия 2008–2009 годов обнажили последствия. Миллионы людей потеряли свои дома, и всё же финансовый инструмент, который привёл к этой катастрофе, остался нетронутым. В результате миллениалы изо всех сил пытаются позволить себе жильё любого kind. Остались в прошлом 1970-е годы, когда средний дом можно было приобрести примерно за 26 300 долларов при среднегодовом доходе домохозяйства в 9 870 долларов. Последние данные на сегодняшний день показывают, что среднегодовой доход домохозяйства составляет 83 730 долларов, а средняя стоимость дома — 410 800 долларов. Большинство покупателей жилья не замечают, как с ними плохо обращаются, из-за определённого фокуса в раскрытии информации по кредитам. В 1968 году Конгресс принял Закон о правде в кредитовании, который рекламировался как победа в области прозрачности. На практике этот закон закрепил нормативную базу, которая позволяет кредиторам использовать обманчивый показатель для сокрытия реальной стоимости кредитов: годовую процентную ставку, или APR. Закон обязывал кредиторов раскрывать годовую процентную ставку по кредиту. Но на самом деле это не ставка; это функция ставки с течением времени. Это как разница между ускорением и скоростью в физике. Так же как нет смысла сообщать водителям ограничение скорости в терминах ускорения, объяснять кредит в терминах APR — двусмысленно. Хотя APR в 5% может звучать безобидно — это ниже, чем APR по автокредиту или кредитной карте — это сравнение бессмысленно, потому что оно не учитывает время. Автокредит длится пять лет, а кредитная карта может быть погашена по желанию, что означает, что у процентов мало времени для начисления сложных процентов. Кредиторы также обязаны раскрывать общую стоимость дома — проценты и всё остальное — но у них есть все основания подчеркивать APR. График амортизации по моей последней покупке жилья был скрыт на 71-й странице заключительных документов, в то время как процентная ставка была смело напечатана на первой странице. Тодд Зивики в своей работе по ипотечному праву и экономике отмечает, что APR скрывает совокупную стоимость и искажает поведение заёмщиков. Семьи зацикливаются на «ставке», не понимая, как сложные проценты незаметно высасывают их богатство. Это ещё больше раздувает цены. Мы уже видели такую динамику ранее. В сфере высшего образования кредиты, гарантированные государством, искусственно завышали плату за обучение, обременяя студентов долгом на поколение вперёд. Механизм тот же, что и с жильём: субсидируемый кредит повышает цены. Ипотека — это не фундамент американской мечты. Это афера века: кредит настолько эксплуататорский, что потребовался федеральный закон, чтобы замаскировать его истинную природу. На протяжении поколений кредиторы, регулирующие органы и политики нормализовали систему, которая истощает благосостояние семей под видом предоставления возможностей. Пока американцы не потребуют честности, афера будет продолжаться — и владение жильём останется мечтой, проданной в долговое рабство.