Заморозка арендной платы Мамдани погубит нью-йоркских арендодателей

Это началось как предвыборный трюк в Новый год. Кандидат в мэры Нью-Йорка в костюме и галстуке прыгнул в ледяную воду у Бруклинского Кони-Айленда. Его целью было привлечь внимание к своему предложению заморозить арендную плату в городе. Но теперь, когда Зоран Мамдани стал кандидатом от Демократической партии и национальной политической знаменитостью, его план повергает Шэрон Коэн в ужас. «Это заставит меня потерять моё здание. Это уничтожит меня», — говорит 64-летняя г-жа Коэн. Она владеет кирпичным пятиэтажным жилым домом без лифта с 35 квартирами, которому 99 лет, в районе Хайбридж в западной части Бронкса. Здание находится на блоке, на одном конце которого есть помещение пятидесятнической церкви, а на другом — два продовольственных магазина. Это единственный финансовый актив г-жи Коэн. Она афроамериканская вдова (отец её покойного мужа имел еврейские корни), которая до выхода на пенсию руководила защищенной мастерской для людей с нарушениями развития. Город оценивает рыночную стоимость здания в 1,1 миллиона долларов. Обременённая ипотекой в 417 000 долларов, взятой для выкупа доли брата или сестры в собственности, г-жа Коэн боится потерять его «обратно в банк». Заморозка, говорит она, «означала бы, что вам всё равно придется делать ремонт — но вы не можете поднять арендную плату». Ремонт — выполняемый её старшим братом Джеральдом, управляющим зданием — постоянный. Арендаторам нужны новые холодильники. Поврежденные двери аварийного выхода должны быть заменены. Жильцы здания «все имеют мой номер мобильного телефона, и они звонят», — говорит она. Даже без заморозки её арендной платы — которая в среднем составляет 1300 долларов за смесь однокомнатных и двухкомнатных квартир — город уже настолько усложняет г-же Коэн содержание её здания, что она, по сути, находится в затруднительном положении. «Она практически не получает дохода. Она просто пытается удержать здание», — говорит Валентина Гойчак из Onesource Property Management, которая помогала г-же Коэн и другим владельцам недвижимости в Бронксе в аналогичных ситуациях. В соответствии с режимом стабилизации арендной платы в Нью-Йорке совет, назначаемый мэром, устанавливает уровни арендной платы — и должен утверждать любое повышение — для 960 000 квартир со стабилизированной арендной платой, что составляет почти треть всех жилых единиц города. В 2017 и 2018 годах, при мэре Билле де Блазио, совет не утвердил повышения для годовых арендных договоров — другими словами, заморозил арендную плату. В этом году, при Эрике Адамсе, совет утвердил повышение на 3% для годового договора аренды и на 4,5% для двух лет. Это произошло после того, как Марк Уиллис из Нью-Йоркского университета дал показания, что владельцы объектов со стабилизированной арендной платой в Бронксе в среднем теряют 120 долларов в месяц на каждой квартире. «Любое повышение арендной платы, — говорит г-жа Гойчак, — лишь сокращало убытки». Банки, по её словам, «в ужасе» от того, что им придется взять под свой контроль проблемные объекты. Г-н Мамдани будет иметь ограниченные полномочия для реализации многих своих налоговых предложений — но он мог бы укомплектовать Совет по руководящим принципам арендной платы назначенцами, готовыми провести его заморозку. Хотя арендная плата г-жи Коэн была «стабилизирована» — а в некоторые годы заморожена — её налог на имущество не был. За последние 10 лет её налоговый счет вырос с 35 202 до 59 106 долларов. Только во время заморозки арендной платы в 2017-18 годах её налоговый счет вырос на 8000 долларов. Г-жа Коэн, предположительно, могла бы сводить концы с концами, если бы все арендаторы платили полностью и вовремя первого числа каждого месяца. Но так делают немногие. В первой половине июля она получила 14 000 долларов из ожидаемых 46 000. Она рассматривает это как наследие пандемии, когда вступил в силу запрет на выселение и большинство её арендаторов перестали платить. После Covid законы о защите прав арендаторов города ограничивают любые опасения по поводу выселения. За последние 18 месяцев пять арендаторов, задолжавших в общей сложности 130 000 долларов непогашенной арендной платы, просто ушли. «Она никогда не получит эти деньги», — говорит г-жа Гойчак. Неплатежи — это «правило, а не исключение»: нынешние арендаторы должны непогашенной арендной платы на сумму 158 000 долларов. Г-жа Гойчак говорит, что для выселения арендатора квартиры со стабилизированной арендной платой в Бронксе за неуплату арендной платы требуется два года. Для утверждения выселения арендодатели должны сначала устранить любые нарушения жилищного законодательства — даже если они не получают арендного дохода, необходимого для оплаты такого ремонта. Более того, неплатящие арендаторы могут подать заявление в город на «разовые сделки» — экстренную помощь в оплате аренды для покрытия крупных задолженностей. Выплаты могут не покрывать полную сумму, говорит Энн Корчак из Организации малых собственников Нью-Йорка, и они сопровождаются положением о запрете выселения на один год. Даже без такой финансовой помощи почти все арендаторы г-жи Коэн получают государственную помощь того или иного рода — либо федеральный жилищный ваучер, либо государственное пособие, предоставляемое городом. Она ценит свою горстку «работающих арендаторов», которые «платят вовремя». Г-н Мамдани не ошибается, что арендная плата высока в большей части Нью-Йорка. По одной оценке, медианная арендная плата в городе составляет 4700 долларов. Но виновато регулирование, а не жадность. Значительная часть жилищного фонда города контролируется по ценам, включая стабилизированный арендный фонд и дополнительные 177 000 единиц государственного жилья. Еще большее количество имеет ограничения по доходу — включая 50 городских и федерально-субсидируемых жилых комплексов с «доступными единицами», предназначенными для тех, у кого доход составляет 60%, 80% или даже 120% от медианного. Все это создает стимулы для арендаторов оставаться на своих квартирах — даже если им больше не нужно такое большое жилье, как раньше. Согласно данным Министерства жилищного строительства и городского развития США, 30% арендаторов Управления жилищного строительства Нью-Йорка «сверхобеспечены жильем», то есть у них есть пустые спальни. Низкая оборачиваемость в регулируемых единицах взвинчивает цены на единицы по рыночным ставкам. Коэффициент оборачиваемости арендаторов в Нью-Йорке с 2021 года на 19% ниже среднего по стране. Это одна из причин, по которой арендная плата за свободные квартиры продолжает расти, даже несмотря на то, что город теряет население. В перекрестье оказалась Шэрон Коэн, всего лишь один владелец недвижимости в Бронксе, пытающийся держаться. «Я вижу, как люди по соседству раздают листовки с призывами заморозить арендную плату для пожилых людей. Я спрашиваю их, что вы сделаете, чтобы помочь мне, я арендодатель — и они проходят мимо».