Забудьте о YIMBY. Дефицит жилья может исчезнуть сам по себе.

Национальная нехватка жилья, судя по всему, подходит к концу, даже несмотря на то, что эта проблема набирает обороты в политических и медийных кругах Вашингтона. Согласно оценкам, в течение следующих пяти лет демографические изменения и всплеск строительства обеспечат достаточное количество единиц жилья, чтобы снизить цены и разрешить жилищный кризис. Как же так может быть? Основная причина заключается в том, что Соединенные Штаты — это не один единый жилищный рынок. Эксперты по политике и журналисты, которые доминируют в повестке обсуждения жилья, склонны смешивать экстремальный дефицит в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско с ситуацией в стране в целом. В итоге это преувеличивает реальную, но локализованную проблему. На одну только Калифорнию приходится примерно 1,4 миллиона из предполагаемого Freddie Mac дефицита жилья в 3,7 миллиона единиц. Существует серьезный риск формирования национальной политики на основе локальных проблем. В последние годы движение «Да на моем заднем дворе», также известное как ЯИМБИ, выступало за изменения в законах о зонировании, чтобы создать больше жилья, снизить цены и поощрить использование общественного транспорта. Однако доступность жилья определяется не только зонированием. Процентные ставки, стоимость строительства, нехватка рабочей силы, налоги на имущество и крупные инвесторы — все играют свою роль. Как и демографические тенденции и региональный спрос. Например, в Остине арендная плата упала почти на 10 процентов с 2023 по 2024 год после бума строительства во времена пандемии, но не только из-за нового предложения. Застройщики переоценили свои возможности, полагая, что расширение города будет продолжаться неослабевающими темпами. Вместо этого рост населения города резко упал до самого низкого уровня за более чем 60 лет. Теперь в Остине наблюдается избыточное предложение жилья — немыслимая ситуация четыре года назад. Так как же закончится национальный дефицит? Сейчас слишком много людей гоняется за слишком малым количеством домов, занятых некогда крупнейшим поколением в американской истории. «Серебряное цунами» — постепенный уход бэби-бумеров с рынка жилья через уменьшение размеров жилья, переезд или смерть — может значительно сократить национальный разрыв в предложении. Согласно отчету Ассоциации ипотечных банкиров за 2024 год, более 4 миллионов домов, занятых собственниками, будут освобождены к 2030 году из-за старения населения. Freddie Mac оценивает еще более крупную волну в 14 миллионов единиц, которые поступят на рынок в течение следующего десятилетия. Новое строительство добавится к этому. В прошлом году в США было построено около 1,6 миллиона домов — что на 15,8 процента больше, чем в предыдущем году. Даже если этот темп замедлится до 1,3 миллиона домов в год, к концу 2030 года может быть завершено около 6,5 миллионов новых единиц. Добавьте к этому 4 миллиона или более домов, высвобожденных в результате демографических изменений, и рынок жилья может получить более 10 миллионов дополнительных единиц. В то же время, сторона спроса в уравнении менее устойчива, чем часто предполагается. Иммиграция приносит около 1 миллиона постоянных жителей каждый год, что (при использовании коэффициента примерно 2,5 человека на домохозяйство, среднего показателя за 2023 год) означает 400 000 новых домохозяйств ежегодно, или около 2,4 миллиона к 2030 году. В сочетании со снижающимися показателями рождаемости и более медленным формированием семей спрос, по-видимому, растет стабильно, но не стремительно. Другими словами, предложение жилья может не только догнать спрос — оно готово его превысить. Тем не менее, риски остаются. Высокие процентные ставки, перебои с рабочей силой или климатические потрясения могут замедлить строительство или сократить пригодный для использования жилищный фонд. Определенные рынки могут по-прежнему испытывать дефицит даже на фоне национальных излишков. Но различия между городскими агломерациями являются особенностью огромной и динамичной страны. Если национальный дефицит исчезнет, что будет с ЯИМБИзмом? Его приверженцы, вероятно, перейдут к утверждению, что сохраняется нехватка предпочитаемого ими типа жилья: меньшего по размеру, более плотного, более коммунального, построенного вокруг пеших прогулок, велосипедного движения и общественного транспорта. Эти идеи несут в себе компромиссы. Настаивание на более плотных районах может означать правила землепользования и налоги для владельцев недвижимости, что само по себе является формой ограничительного зонирования. Достаточно скромный сдвиг в сторону общественного транспорта может разгрузить дороги, это правда, но пешие прогулки и езда на велосипеде непрактичны для многих горожан, особенно в жарком климате. Ограничение доступа для автомобилей, чтобы стимулировать использование общественного транспорта, может хорошо выглядеть на бумаге, но на практике требует значительных затрат времени и энергии от пассажиров. ЯИМБИзм основан на искреннем желании снизить стоимость жилья. Если его сторонники добьются своего, такова логика, избиратели, сэкономившие на аренде, вознаградят ответственных политиков. Однако исследования показывают, что передача политики технократам правительства не обеспечивает доверия к институтам. Если граждане почувствуют, что решения по местному жилью принимаются менее надежным федеральным правительством, они не вознаградят политиков, которые к этому привели. На фоне снижения рождаемости, изменений на рынке труда, вызванных искусственным интеллектом, и старения населения городская жизнь вот-вот войдет на неизведанную территорию. США повезло иметь федеративную систему, которая позволяет адаптироваться, экспериментировать с политикой и вести различный образ жизни. Плюрализм необходим для формирования того, как американцы могут влиять на места, в которых они живут.