Эти устаревшие налоги забивают рынок жилья

Покупка жилья в собственность недоступна для многих американцев, что вызвано в первую очередь нехваткой домов на продажу, которая взвинтила цены. Один из факторов, способствующих этому дефициту, заключается в том, что пожилые люди остаются в своих домах, чтобы избежать налоговых обязательств, которые возникли бы при продаже, удерживая таким образом миллионы домов от выхода на рынок. Примерно 6 миллионов домовладельцев в возрасте 65 лет и старше живут в домах, которые более чем в два раза превышают средний размер по стране. Хотя некоторые пожилые люди, возможно, предпочли бы остаться в своих просторных домах, многих удерживают запретительные налоги на прирост капитала. Пока старшее поколение американцев платит за избыточное пространство, молодые семьи застревают в жилье, слишком тесном для их потребностей. Они расплачиваются качеством жизни, испытывая последствия для здоровья из-за скученности, наблюдая, как их дети получают худшее образование, а иногда и откладывая рождение детей. Эта задержка с переходом от первого скромного жилья к более подходящему имеет побочные эффекты для арендаторов, которые стремятся стать домовладельцами впервые. Короче говоря, экономические соображения людей, чьи дети уже выросли и покинули дом, создают затор на всем рынке. Законодателям следует предоставить пожилым людям налоговые льготы, чтобы разблокировать ситуацию. Согласно действующему законодательству, продавцы обязаны уплачивать налог на прирост капитала с прибыли от продажи дома, превышающей 250 000 долларов для одиноких заявителей и 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию. Большинство домовладельцев в возрасте 65 лет и старше владеют своими домами почти четверть века — период значительного роста цен. Если бы одинокий заявитель в Роли, Северная Каролина, купил отдельный дом в 2000 году по средней цене того времени, примерно за 125 000 долларов, и продал его сегодня примерно за 450 000 долларов (нынешняя средняя цена), его прибыль составила бы 325 000 долларов. При федеральной налоговой ставке в 20% на долгосрочный прирост капитала он был бы должен 15 000 долларов. Его налогооблагаемая прибыль была бы еще выше в регионах, где наблюдался более значительный рост цен. По ценам Денвера тот же пожилой человек получил бы прибыль, достаточную для уплаты 40 000 долларов налога; в Сиэтле эта сумма составила бы почти 70 000 долларов. И это без учета возможных государственных налогов. Конгресс не намеревался обременять пожилых домовладельцев этими расходами. После того как законодатели установили уровни необлагаемого налогом минимума для прироста капитала на нынешнем уровне в 1997 году, лишь немногие сделки купли-продажи повлекли за собой федеральные налоговые обязательства. Однако они не привязали эти лимиты к инфляции или изменениям цен на жилье. Таким образом, по мере роста цен увеличивалось и число домовладельцев, сталкивающихся с федеральным налоговым счетом при продаже. Сегодня треть домовладельцев были бы должны федеральные налоги, если бы продали свой дом. В результате многие пожилые люди предпочитают оставаться в своих домах до смерти, чтобы их наследники получили дома с переоцененной налоговой базой, что исключает налогооблагаемый прирост капитала. Это имеет смысл для финансов их семьи, но создает беспорядок на рынке жилья. Это также имеет значительные волновые эффекты по всей экономике. Дефицит доступного жилья на рынках труда с высокими темпами роста означает, что меньше работников могут переехать в регионы с большими возможностями, что оставляет рабочие места незаполненными, а недостаточно занятых работников — запертыми не в тех местах. По оценкам Moody's, это снижение мобильности рабочей силы и другие экономические последствия сокращают реальный валовой внутренний продукт почти на 50 миллиардов долларов в год. К сожалению, движение Федеральной резервной системы в сторону снижения процентных ставок не решит проблему. Хотя некоторая часть общего нежелания продавать вызвана высокими ипотечными ставками, обычно это не является основной причиной для пожилых людей, у которых часто имеется значительный собственный капитал в их большем доме, чтобы покрыть стоимость покупки меньшего. Вместо этого законодателям следует обратиться к налоговому кодексу, обновив необлагаемые минимумы для прироста капитала для пожилых людей с учетом инфляции. Повышение необлагаемого минимума примерно до 500 000 долларов для одиноких домовладельцев и примерно до 1 миллиона долларов для супружеских пар было бы достаточно, чтобы устранить налоговый барьер для всех, кроме самых богатых пожилых людей. Увеличение необлагаемых минимумов для всех домовладельцев — что рассматривает президент Дональд Трамп — конечно же, оказало бы большее влияние. Однако польза от такого широкого шага не оправдала бы затрат, поскольку слишком большая часть общих потерь налоговых поступлений пошла бы состоятельным домовладельцам, перепродающим недвижимость на вершине рынка. Было внесено несколько законопроектов для решения этой проблемы, но каждый из них аналогичным образом слишком широк. Если политики хотят распространить эту меру не только на пожилых людей, им следует сосредоточиться на добавлении тех, кто владеет своими домами более 10 лет. Долгосрочные домовладельцы сталкиваются с той же налоговой проблемой, вызванной ростом стоимости жилья, и также с большей вероятностью мотивированы поиском более подходящего жилья, а не перепродажей своего дома с целью получения прибыли. Налоговая льгота для пожилых людей и других долгосрочных домовладельцев обошлась бы налогоплательщикам не более чем в 6 миллиардов долларов в год, что в значительной степени компенсировалось бы увеличением поступлений из других источников налоговых доходов. Государственные и местные органы власти собирали бы больше налогов на передачу прав собственности и налога на имущество по мере оборота жилья и его переоценки. Риелторы, грузчики и подрядчики получали бы налогооблагаемый доход от возросшего спроса. А большая мобильность рабочей силы повысила бы производительность и заработную плату, постепенно увеличивая налоговые поступления. Время догнало многолетние ограничения на прирост капитала. Хотя когда-то они были достаточно широкими, чтобы отменить налоги на продажу жилья для всех, кроме самых богатых, теперь они подвергают миллионы пожилых людей и долгосрочных домовладельцев высоким налоговым обязательствам. От последствий страдают все участники рынка жилья — и экономики в целом.